VAT: Specyficzne rozliczenia fit-out mogą okazać się prawdziwą pułapką podatkową

Przygotowując materiały na szkolenie zamknięte dla jednego z naszych Klientów, natknąłem się na interpretację Dyrektora KIS, która w sektorze najmu komercyjnego przeszła bez echa, a szkoda.

Stan faktyczny wyglądał w następujący sposób:

• Mamy Głównego Najemcę (C), który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;
• Dodatkowo, mamy Wynajmującego (A), w tym konkretnym przypadku była to spółka prawa niemieckiego, prowadząca działalność w Polsce poprzez oddział;
• Oraz mamy też Fundusz, który za pośrednictwem Wynajmującego, prowadzi na terenie UE i EOG działalność inwestycyjną, koncentrującą się na najmie komercyjnym obiektów biurowych, handlowych, logistycznych i hoteli.

Główny Najemca sprzedał Wynajmującemu budynek (transakcja podlegała VAT). Cena ustalona została jako wypadkowa (yield) przychodów z czynszów najmu, przy założeniu, że cała nieruchomość będzie wynajęta. Niestety, z uwagi na okoliczności niezależne od stron (np. Covid-19), pełne wynajęcie nie było możliwe. Stąd też, zawarto umowę typu Master Lease – na podstawie której Wynajmujący oddał Głównemu Najemcy wybrane powierzchnie nieruchomości, niewynajęte do podmiotów trzecich.

Dodatkowo, Główny Najemca został uprawniony do poszukiwania najemców powierzchni, które zostały mu wynajęte na podstawie umowy Master Lease (w praktyce oznaczało to dla Głównego Najemcy możliwość ograniczenia zakresu przestrzeni wynajętej na podstawie Master Lease, a więc w rezultacie – ograniczenie własnych wydatków na czynsz płacony na rzecz Wynajmującego).

W praktyce, zawarcie umowy najmu komercyjnego wiąże się z koniecznością odpowiedniego wykończenia i dostosowania (dopasowania) przestrzeni najmu do potrzeb przyszłego najemcy – tzw. prace fit-out.

Zgodnie z umową, obowiązek poniesienia nakładów na prace fit-out w zakresie powierzchni wynajętych dzięki działaniom Głównego Najemcy obciążał właśnie Głównego Najemcę. Gdyby jednak okazało się, że najemcy zostaną pozyskani przez Wynajmującego, i Wynajmujący wykona prace fit-out, to koszt takich aranżacji poniesie wyłącznie Główny Najemca.

Naturalnie, pojawiła się zatem wątpliwość, czy rozliczanie kosztów prac fit-out pomiędzy Wynajmującym a Głównym Najemcą podlega VAT.

Dyrektor KIS w interpretacji z 17 grudnia 2021 r. (0114-KDIP4-2.4012.707.2021.1.SKJ) uznał, że nie może być tutaj mowy o VAT.

Z uwagi na bardzo specyficzne postanowienia umowy, organ zaznaczył, że

„W związku z tym, że w odniesieniu do obu wariantów, Strony nie zobowiązały się do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymaną kwotę, zwrot kosztów nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Główny Najemca w wariancie pierwszym czy też Wynajmujący w wariancie drugim zobowiązali się dokonać Fit-Out celem zabezpieczenia interesów beneficjenta, tj. w wariancie pierwszym Wynajmującego, a w wariancie drugim Głównego Najemcę”.

Podatki lubią minimalizm – nie tylko w regulacjach prawnych, ale też w układaniu stosunków prawnych między przedsiębiorcami. Im bardziej złożone zagadnienie, tym więcej pól do ryzyka ewentualnego sporu z organem podatkowym. Powyższy przypadek jest tego najlepszym przykładem.